Ρύθμιση χρεών: σώζεις το σπίτι, εκποιείς τα άλλα ακίνητα

Φαντάσου έναν οφειλέτη με ένα διαμέρισμα όπου ζει, ένα εξοχικό στο χωριό και ένα χρέος που δεν βγαίνει με τίποτα. Από τις 21 Σεπτεμβρίου, η κρατική πλατφόρμα ρύθμισης χρεών (ο εξωδικαστικός μηχανισμός) του προσφέρει έναν νέο τρόπο να κρατήσει το διαμέρισμα, με τίμημα να οδηγηθεί το εξοχικό σε πλειστηριασμό. Το σπίτι διαβίωσης προστατεύεται· ο έλεγχος πάνω στην υπόλοιπη ακίνητη περιουσία, όχι.

Ότι ο μηχανισμός αποκτά αυτό το ειδικό εργαλείο για την πρώτη κατοικία το έχουμε ήδη δει (To Brief). Το ερώτημα που μένει ανοιχτό είναι πιο πρακτικό, και πιο σκληρό: τι ακριβώς παραχωρεί ο οφειλέτης όταν επιλέγει αυτή τη διαδρομή, και ποια δικαιώματα του απομένουν.

Πρώτα όμως μια εκκαθάριση, γιατί δύο αλλαγές μπερδεύονται συνεχώς.

Ποιος αποφασίζει ποιο ακίνητο θα πουληθεί

Την εκποίηση δεν την επιλέγει ο οφειλέτης: ο νόμος 5313/2026 δίνει στους πιστωτές, δηλαδή στις τράπεζες και στους servicers που διαχειρίζονται τα δάνεια, δικαίωμα αντιπρότασης που την περιλαμβάνει «σε όποια έκταση απαιτείται» για να καλυφθούν οι απαιτήσεις τους (e-nomothesia).

Σε αυτό το σενάριο, η μηνιαία δόση υπολογίζεται μόνο πάνω στην αξία της κύριας κατοικίας, και γι' αυτό βγαίνει χαμηλότερη, με πιθανό βαθύτερο «κούρεμα». Η δόση πέφτει επειδή το υπολογιστικό εργαλείο της πλατφόρμας παύει να μετρά τα υπόλοιπα ακίνητα, κι αυτά ακριβώς τα ακίνητα μπαίνουν σε τροχιά ρευστοποίησης, γραμμένη ρητά ως όρος μέσα στη σύμβαση αναδιάρθρωσης (Οδηγός του Πολίτη).

Μόλις υπογραφεί, η σύμβαση αυτή λειτουργεί ως εκτελεστός τίτλος: η εκποίηση των άλλων ακινήτων προχωρά χωρίς νέα δικαστική άδεια, μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού που ορίζεται σε 40 έως 60 ημέρες από τη σχετική έκθεση (BankingNews, Dikastirio).

Τη διαδικασία την κινεί ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη ενυπόθηκη απαίτηση, και αν αυτός αδρανήσει για τρεις μήνες, τον υποκαθιστά άλλος. Η τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού δένεται με την αποτίμηση που έχει ήδη μπει στη ρύθμιση, όχι με νέα εμπορική εκτίμηση της τελευταίας στιγμής. Άρα μια χαμηλή αρχική αποτίμηση σημαίνει και χαμηλή αφετηρία στη σφυριά (BankingNews).

Τι δικαιώματα απομένουν

Στο κείμενο του νόμου δεν εντοπίζεται ρητή «παραίτηση» του οφειλέτη από τα ένδικα μέσα του. Ο χώρος αντίδρασης όμως στενεύει αισθητά. Κατά τη νομική ανάλυση του νέου άρθρου, η βασική ανακοπή μετά την κατακύρωση (άρθρο 583 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας) επιφυλάσσεται μόνο σε τρίτους που δεν συμμετείχαν στη διαδικασία, όχι στον οφειλέτη που αποδέχθηκε τη ρύθμιση (Dikastirio).

Ο οφειλέτης μπαίνει έτσι σε μια ταχύτερη, φιλικότερη προς τον πιστωτή εκτέλεση. Ό,τι μπορεί ακόμη να κρίνει την έκβαση είναι ο έγκαιρος έλεγχος της αποτίμησης και των κοινοποιήσεων, προτού η εκποίηση γίνει μη αναστρέψιμη.

Τα μεγέθη δείχνουν γιατί το κράτος σπρώχνει τον μηχανισμό. Ως το τέλος Ιουλίου είχαν κλείσει 66.578 ρυθμίσεις για πάνω από 20 δισ. ευρώ αρχικών οφειλών (News247).

Το τίμημα το μοιράζονται όλοι. Τα επίσημα στοιχεία για τον Ιούλιο δείχνουν μέσο «κούρεμα» 28,4% στις οφειλές προς τράπεζες και servicers, έναντι 13,5% προς το Δημόσιο (Έκθεση εξωδικαστικού Ιουλίου). Οι ιδιώτες πιστωτές δέχονται μεγαλύτερη ονομαστική απώλεια, αλλά κερδίζουν ένα προβλέψιμο, γρήγορο κανάλι ανάκτησης. Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κυριάκος Πιερρακάκης το παρουσιάζει ως «δεύτερη ευκαιρία» και ως το «βασικό εργαλείο για την προστασία της πρώτης κατοικίας» (minfin.gov.gr).

Η επιλογή δεν είναι ελληνική ιδιοτροπία. Το ευρωπαϊκό πλαίσιο για την αφερεγγυότητα (Οδηγία 2019/1023) στηρίζει τη διάσωση βιώσιμων οφειλετών μέσα από οργανωμένη αναδιάρθρωση, όχι την οριζόντια ασυλία ενός περιουσιακού στοιχείου (EUR-Lex). Γι' αυτό και το ελληνικό μέτρο είναι υβριδικό: δίνει προτεραιότητα στη στέγη, αλλά κρατά ανοιχτό τον δρόμο ανάκτησης για τους πιστωτές μέσα από την υπόλοιπη περιουσία.

Αν έχεις μόνο το σπίτι σου, το νέο εργαλείο αλλάζει ελάχιστα. Αν έχεις και δεύτερο ακίνητο, η ανταλλαγή είναι καθαρή και σκληρή: κρατάς τη στέγη παραχωρώντας τον έλεγχο πάνω στην υπόλοιπη περιουσία σου, και αυτό που κρίνει αν βγαίνεις κερδισμένος δεν είναι το ότι σώζεις το σπίτι, αλλά το πόσο χαμηλά αποτιμήθηκε αυτό που θα χάσεις.