Τα διαμερίσματα ακρίβυναν 85% στην Ελλάδα από το 2017

Η Morningstar DBRS διαβάζει την άνοδο των ελληνικών διαμερισμάτων ως στήριγμα για τις τράπεζες και ως πίεση για τα νοικοκυριά, σύμφωνα με ανάλυση που δημοσίευσε στις 5 Οκτωβρίου (DBRS). Ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνει το μέγεθος της ανόδου: 59,0 το 2017, 109,1 το 2025, δηλαδή περίπου 85% σε ονομαστικούς όρους, χωρίς να αφαιρεθεί ο πληθωρισμός (ΤτΕ). Ο ίδιος αριθμός είναι καλό νέο για όποιον έχει δώσει δάνειο ή έχει ήδη σπίτι, και κακό για όποιον ψάχνει το πρώτο του.

Το 85% μετρά τη σωρευτική άνοδο οκτώ χρόνων, από το χαμηλό της κρίσης ως το 2025, σε δείκτη με βάση το 2007 ίσο με 100. Με απλά λόγια, το 2017 τα διαμερίσματα αποτιμώνταν περίπου 40% κάτω από το 2007 και το 2025 είχαν ξεπεράσει εκείνο το επίπεδο. Ένα στοιχείο της μεθοδολογίας έχει σημασία για όσα ακολουθούν: ο δείκτης χτίζεται από τις εκτιμήσεις αξίας που υποβάλλουν οι ίδιες οι τράπεζες, όχι από τις τιμές των πωλήσεων που ολοκληρώθηκαν (ΤτΕ).

Τι κερδίζει η τράπεζα

Όταν το σπίτι που εξασφαλίζει ένα δάνειο ανεβαίνει σε αξία και το χρέος μένει ίδιο ή μικραίνει, η τράπεζα έχει μεγαλύτερο περιθώριο ασφάλειας: αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει, η πιθανή ζημία της είναι μικρότερη. Ο Andrea Costanzo, αντιπρόεδρος της DBRS, συνδέει την ανάκαμψη της αγοράς με υψηλότερες εξασφαλίσεις, ισχυρότερους ισολογισμούς νοικοκυριών και πειθαρχημένες χορηγήσεις (Capital.gr). Το όφελος αυτό μένει εκτίμηση και γίνεται χρήμα μόνο αν το σπίτι πουληθεί.

Η μεγάλη εξυγίανση των τραπεζών ήρθε από αλλού. Τον Σεπτέμβριο ο ίδιος οίκος γύρισε σε θετικές τις προοπτικές της χώρας (To Brief). Σε εκείνη την αξιολόγηση καταγράφει πτώση των κόκκινων δανείων από 40,6% τον Δεκέμβριο 2019 σε 3,4% τον Μάρτιο 2026, κυρίως με μεταφορές δανείων μέσω του «Ηρακλή» (DBRS). Αυτή η πτώση δεν οφείλεται στις τιμές των σπιτιών.

Τι πληρώνει ο αγοραστής

Ο αγοραστής βλέπει την ίδια άνοδο από την άλλη πλευρά, ως λογαριασμό. Ας πάρουμε ένα σπίτι που κόστιζε 100.000 ευρώ το 2017 και ακολούθησε ακριβώς τον δείκτη: το 2025 κοστίζει 185.000. Με χρηματοδότηση 90% της τιμής, τα ίδια κεφάλαια που χρειάζεται ο αγοραστής ανεβαίνουν από 10.000 σε 18.500 ευρώ. Με το μέσο στεγαστικό επιτόκιο του Απριλίου 2026, 3,3% (ΤτΕ), και 25ετές δάνειο, η δόση πηγαίνει από περίπου 441 σε 815 ευρώ τον μήνα.

Το κρίσιμο ερώτημα για τον αγοραστή είναι πόσο ανέβηκε στο μεταξύ ο μισθός του. Δημοσιεύματα αποδίδουν στο ΔΝΤ σύγκριση για την ίδια περίοδο: τιμές +85%, κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα +47% (IMI Daily, Dnews). Το πρωτογενές κείμενο και ο ορισμός των σειρών δεν έχουν επιβεβαιωθεί. Αν οι δύο αριθμοί είναι συγκρίσιμοι, ένα σπίτι χρειάζεται πλέον περίπου 26% περισσότερα χρόνια εισοδήματος απ' ό,τι το 2017.

Ο μέσος όρος ανά κάτοικο, πάντως, δεν περιγράφει το νέο ζευγάρι που ψάχνει πρώτο σπίτι. Πιο σίγουρο μέτρο είναι το βάρος που ήδη σηκώνουν τα νοικοκυριά: το 2025, το 26,4% του πληθυσμού ζούσε σε νοικοκυριό που έδινε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για τη στέγη, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ (Ευρωπαϊκή Επιτροπή).

Η άνοδος συνεχίζεται

Στις 15 Σεπτεμβρίου η ΤτΕ ανακοίνωσε προσωρινή ετήσια άνοδο 5,5% στο β΄ τρίμηνο του 2026, με 5,0% στην Αθήνα και 7,1% στις περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων (ΤτΕ). Ο ρυθμός είναι πιο αργός από τα προηγούμενα χρόνια, αλλά οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν πάνω σε ένα ήδη ανεβασμένο επίπεδο. Υπάρχει και ένα αντίθετο σήμα. Στις αρχές του 2026 αυξήθηκαν οι οικοδομικές άδειες και οι αγγελίες στις μεγάλες αγορές, ενώ οι καταγεγραμμένες αγοραπωλησίες μειώθηκαν (in.gr). Μια άδεια όμως είναι ακόμα σχέδιο. Θα περάσουν χρόνια μέχρι να γίνει σπίτι με κλειδί, και κανείς δεν ξέρει σε ποια τιμή.

Ο ιδιοκτήτης που αγόρασε πριν από το 2017 κρατά σήμερα ένα ακίνητο που οι τράπεζες αποτιμούν πολύ ακριβότερα, και η τράπεζα που κρατά την υποθήκη του κινδυνεύει λιγότερο. Ο πρώτος αγοραστής βλέπει τον δείκτη να ανεβαίνει ξανά φέτος, πιο γρήγορα από όσο μπορεί να μαζέψει την προκαταβολή. Ο δείκτης που ενισχύει τις εξασφαλίσεις των τραπεζών είναι ο ίδιος που μετρά πόσο απομακρύνεται το πρώτο σπίτι.